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Guia completo sobre REITs (Real Estate Investment Trust)

Guia completo sobre REITs (Real Estate Investment Trust)

Os Real Estate Investment Trusts (REITs) oferecem diversos benefícios aos investidores, tornando-os uma opção atraente para aqueles que buscam exposição ao mercado imobiliário americano.

Imaginar investir em imóveis nos EUA sem a necessidade de comprar, administrar ou financiar uma propriedade é uma realidade proporcionada pelos REITs.

Este artigo irá abordar tudo que você precisa saber sobre o Real Estate Investment Trusts, os tal REITs, explicando seu funcionamento, os setores predominantes, vantagens e desvantagens, estratégias de investimento, custos envolvidos e outros aspectos relevantes.

Mas afinal, o que são REITs?

Os Real Estate Investment Trusts, ou REITs, são empresas que possuem, operam ou financiam propriedades geradoras de renda, como edifícios de escritórios, shoppings, hotéis, entre outros. Essas entidades permitem que investidores comuns participem desse mercado sem adquirir propriedades diretamente.

Ao investir em um REIT, os indivíduos tornam-se “donos” de uma parte da empresa e compartilham os ganhos provenientes de aluguéis, vendas ou financiamentos das propriedades. Essa abordagem proporciona a participação no mercado imobiliário sem a necessidade de lidar diretamente com a aquisição e administração de imóveis.

Requisitos para ser um REIT

Para ser reconhecida como um REIT, uma empresa deve obedecer a critérios específicos:

  1. Investir no mínimo 75% de seus ativos em imóveis, dinheiro ou títulos do governo dos EUA.
  2. Gerar pelo menos 75% de sua receita com aluguéis, juros de financiamento imobiliário ou vendas de imóveis.
  3. Distribuir no mínimo 90% de sua renda tributável como dividendos aos acionistas.
  4. Ser uma empresa tributável como uma Corporation (equivalente a uma S.A. no Brasil).
  5. Ser gerenciada por um conselho de diretores ou curadores.
  6. Ter pelo menos 100 acionistas após o primeiro ano de existência.
  7. Não possuir mais de 50% de suas ações nas mãos de apenas 5 ou menos pessoas.

Esses requisitos fundamentais definem as características essenciais para que uma empresa seja reconhecida como um REIT nos Estados Unidos.

O mercado de REITs

Os REITs foram estabelecidos em 1960 pelo Congresso americano, visando democratizar o acesso ao mercado imobiliário. Antes dessa iniciativa, investir em propriedades era restrito a poucos privilegiados. Os REITs ampliaram essa participação, permitindo que investidores comuns desfrutassem dos benefícios provenientes de aluguéis e valorizações imobiliárias.

Atualmente, aproximadamente 150 milhões de americanos, correspondendo a 45% da população dos EUA, residem em lares que investem em REITs. Estima-se que existam cerca de 535 mil imóveis sob a administração de REITs nos EUA.

Os REITs listados possuem uma capitalização de mercado superior a 1,3 trilhão de dólares. Somente em 2021, distribuíram aproximadamente 92,3 bilhões de dólares em dividendos aos acionistas, apoiaram 3,2 milhões de empregos e geraram uma renda de trabalho de 229 bilhões de dólares. Além disso, mais de 28 REITs estão inclusos no S&P 500, o principal índice da bolsa americana.

O índice FTSE Nareit U.S. All Equity REIT, que engloba mais de 200 REITs, serve como referência padrão para analistas, gestores de investimento e investidores no setor.

Principais Tipos de REITs

1. Equity REITs

Os Equity REITs são o formato mais tradicional e comum de REIT. Seu foco principal é investir em propriedades físicas, tais como prédios de escritórios, shopping centers, apartamentos residenciais e hotéis. Esses REITs adquirem, desenvolvem, operam e gerenciam propriedades, visando gerar renda através de aluguéis e potenciais ganhos de capital provenientes da valorização das propriedades.

2. Mortgage REITs (mREITs)

Os Mortgage REITs, ou mREITs, diferenciam-se dos Equity REITs ao investirem predominantemente em hipotecas e títulos lastreados em hipotecas. Sua fonte de receita provém da cobrança de juros sobre os empréstimos imobiliários em sua carteira. Funcionam como credores hipotecários, lucrando com as diferenças entre as taxas de juros pagas pelos fundos captados e as taxas de juros recebidas das hipotecas.

3. Hybrid REITs

Os Hybrid REITs combinam características dos Equity REITs e mREITs, investindo tanto em propriedades físicas quanto em hipotecas e títulos lastreados em hipotecas. Essa abordagem híbrida proporciona diversificação de fontes de receita, equilibrando possíveis flutuações nas taxas de juros e nas condições do mercado imobiliário.

Setores de Atuação

1. Retail REITs

Possuem e administram propriedades de varejo, como shoppings regionais, centros comerciais com grandes lojas, outlets e supermercados, alugando esses espaços para diversos tipos de inquilinos comerciais.

2. Lodging/Resorts REITs

Investem em hotéis e resorts, alugando quartos e instalações para hóspedes, oferecendo diferentes categorias de acomodações para viajantes a negócios e turistas.

3. Residential REITs

Possuem e gerenciam diversas residências, como prédios de apartamentos, casas estudantis, moradias fabricadas e casas unifamiliares, alugando essas propriedades a indivíduos e famílias.

4. Timberlands REITs

Concentram-se na gestão de terras florestais e na exploração sustentável de madeira, lucrando com a venda de madeira colhida.

5. Health Care REITs

Possuem propriedades relacionadas à saúde, como instalações para idosos, hospitais, consultórios médicos e clínicas, alugando esses espaços a prestadores de serviços de saúde.

6. Self-storage REITs

Gerenciam unidades de armazenamento, alugando-as a particulares e empresas que necessitam de espaço para guardar pertences.

7. Infrastructure REITs

Investem em propriedades de infraestrutura, como torres de telecomunicações, redes de fibra óptica e oleodutos.

8. Data Center REITs

Possuem e gerenciam instalações para armazenamento seguro de dados de empresas e organizações, fornecendo serviços como resfriamento e segurança.

9. Diversified REITs

Diversificam entre mais de um setor, incluindo diferentes tipos de imóveis comerciais e residenciais.

10. Specialty REITs

Possuem propriedades que não se enquadram nos outros setores de REIT, como cinemas, fazendas e até cemitérios.

Vantagens e Desvantagens dos REITs

Vantagens

  1. Acesso ao Mercado Imobiliário com Baixo Investimento Inicial: Investir em REITs possibilita participar do mercado imobiliário com um investimento inicial acessível.
  2. Dividendos: Os acionistas de REITs recebem regularmente dividendos provenientes dos rendimentos de aluguéis e ganhos de capital das propriedades.
  3. Diversificação da Carteira: Os REITs oferecem diversificação, pois abrangem uma variedade de setores imobiliários, permitindo aos investidores equilibrar sua carteira.
  4. Liquidez: As ações dos REITs são negociadas em bolsas de valores, proporcionando liquidez aos investidores que desejam comprar ou vender suas participações.

Desvantagens

  1. Crescimento Lento: Devido à obrigação de distribuir a maior parte dos lucros aos acionistas, os REITs podem ter um crescimento mais lento em comparação com empresas que reinvestem mais significativamente.
  2. Riscos de Mercado: O preço das ações de REITs pode variar de acordo com condições econômicas e outros fatores de mercado, apresentando riscos inerentes.

Parece FIIs mas não é. Quais as diferenças entre REITs e FIIs?

Enquanto os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil funcionam como fundos de investimento, os REITs nos Estados Unidos são, essencialmente, empresas. Essa distinção estrutural permite aos REITs adquirir dívidas e utilizar alavancagem financeira, além de possuírem um Conselho de Administração.

Vale ressaltar que, no Brasil, os fundos imobiliários têm uma história mais recente, remontando à Lei 8.668 de 1993, com o primeiro fundo estabelecido em 1996 e o primeiro voltado para investidores individuais surgindo em 1999.

Quais são os custos associados ao investir em REITs?

Ao considerar investir em REITs, é fundamental avaliar os custos envolvidos, incluindo taxas de corretagem. Compreender esses custos é essencial para embasar decisões informadas.

Tributação dos REITs

É crucial ressaltar que as informações apresentadas são válidas até a data de publicação deste artigo e que as regras de tributação podem sofrer alterações. Portanto, é essencial verificar e confirmar as normas vigentes no momento em que for apurar e recolher o imposto.

Os ganhos de capital obtidos com a venda de REITs estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda. A alíquota varia de acordo com o valor do ganho de capital:

  • Até R$ 5 milhões: 15%
  • De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões: 17,5%
  • De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões: 20%
  • Acima de R$ 30 milhões: 22,5%

Caso as vendas de ativos no exterior não ultrapassem R$ 35 mil em um mesmo mês, o investidor fica isento de recolher esse imposto. O recolhimento é realizado via Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) até o último dia útil do mês subsequente ao das vendas.

No caso de dividendos, a tributação é diferente. A Receita Brasileira cobra imposto sobre dividendos recebidos do exterior com alíquota progressiva de IR, variando de 0% a 27,5%, a ser recolhida por meio do carnê leão. No entanto, os rendimentos provenientes de dividendos de REITs americanos geralmente já sofrem uma tributação na fonte de 30%.

Devido ao acordo de reciprocidade entre Brasil e EUA, o investidor não precisa recolher mais impostos para a Receita Federal brasileira, mas ainda assim deve declarar os dividendos recebidos e a retenção na fonte.


Os Real Estate Investment Trusts (REITs) podem ser uma opção atrativa para investidores que almejam adentrar o mercado imobiliário de forma descomplicada e acessível. Ao considerar a inclusão de REITs em sua carteira de investimentos, é crucial avaliar cuidadosamente o perfil do investidor, metas financeiras e estratégias de investimento.

A principal vantagem dos REITs reside na democratização do acesso ao mercado imobiliário, permitindo que investidores comuns participem dos benefícios associados aos aluguéis e valorizações de propriedades, sem a necessidade de compra direta ou gestão imobiliária.

Como em qualquer investimento, é importante reconhecer as vantagens e desvantagens. Os REITs proporcionam acesso ao mercado imobiliário com investimento inicial reduzido, recebimento regular de dividendos e liquidez, uma vez que as ações são negociadas em bolsas de valores. Contudo, o crescimento pode ser mais lento, e os riscos de mercado, influenciados por condições econômicas e outros fatores, devem ser considerados.


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